지주사와 건설

가상의 회사 F홀딩스가 가진 것

상장 자회사 G전자: 시가총액 5조 원 × 지분 30% = 1.5조 원

비상장 자회사 H물류: 장부가치 0.4조 원

브랜드 사용료 등 자체 사업 가치(가정): 0.2조 원

순차입금: 0.3조 원

NAV = 1.5 + 0.4 + 0.2 − 0.3 = 1.8조 원

F홀딩스 시가총액 0.9조 원 → 할인율 = 1 − 0.9 ÷ 1.8 = 50%

G전자 주가가 20% 하락해 시가총액 4조 원이 되면 지분가치 = 4 × 30% = 1.2조 원

NAV = 1.2 + 0.4 + 0.2 − 0.3 = 1.5조 원

F홀딩스 시가총액이 0.9조 원 그대로라면 할인율 = 1 − 0.9 ÷ 1.5 = 40%

할인율이 50%에서 40%로 좁혀졌지만, 지주사가 나아진 것이 아니라 자회사 가치가 줄어든 결과입니다. 할인율은 NAV를 그날 시가로 다시 계산한 뒤에 비교합니다.

가상의 회사 J건설: 수주잔고 30조 원, 연간 매출 10조 원 → 약 3년 치 일감

원가율 92%, 판매관리비 4% → 영업이익률 4% → 영업이익 4,000억 원

원가율이 95%로 3%p 오르면 영업이익률 1% → 영업이익 1,000억 원(−75%)

건설업은 마진이 얇아 원가율 몇 %p가 이익의 대부분을 좌우합니다.

가상 현장: 계약금액 1,000억 원, 처음 예정한 총원가 900억 원(예상 이익 100억 원)

작년까지 원가 450억 원 투입 → 진행률 50% → 매출 500억 원, 이익 50억 원 인식

올해 자재비 상승으로 총원가 예상치를 1,050억 원으로 수정 → 공사 전체로 50억 원 손실 예상

손실이 예상되는 계약은 예상 손실 전부를 즉시 반영하므로, 누적 손익을 −50억 원으로 맞춰야 함

올해 반영할 손익 = −50 − 50 = −100억 원

건설사 실적에서 갑자기 큰 손실이 나오는 분기가 있는 이유입니다. 규모가 큰 계약은 재무제표 주석에 현장별 진행률과 미청구공사가 따로 나오므로, 분기마다 진행률이 계획대로 오르는지 대조합니다.

J건설 자기자본 3조 원, 주석의 PF 대출 보증·책임준공 관련 한도 합계 2조 원

자기자본 대비 우발채무 = 2 ÷ 3 = 약 67%

이 중 분양률이 낮은 현장 보증 6,000억 원의 절반이 실제 손실로 이어진다고 가정하면 3,000억 원 손실

자기자본의 10%이며, J건설 연간 영업이익 4,000억 원의 75%에 해당합니다.

우발채무는 손익계산서에 바로 나타나지 않으므로 주석의 금액과 현장별 분양 상황을 함께 봅니다.